Kaufen mitunter günstiger als mieten
In Dortmund kann sich der Erwerb einer Eigentumswohnung rechnen, in Essen wird das schon schwieriger. Beispielrechnungen und regionale Vergleichstabellen
03. Sep. 2013 –
Die Mieten steigen teilweise stark. Und viele Mieter machen sich inzwischen Sorgen - nicht nur solche, die knapp bei Kasse sind, sondern auch Haushalte mit mittleren und guten Einkommen. Für diese kann es sich durchaus lohnen, eine Wohnung zu kaufen, anstatt jahrelang hohe Mieten an Immobilienbesitzer zu zahlen. Die Zeitschrift Finanztest hat einen sehr nützlichen Ratgeber veröffentlicht, der in diesen Fragen Unterstützung bietet.
Darin enthalten sind Tabellen, die genauere Auskunft über einzelne deutsche Städte und Landkreise geben. Beispielsweise in Dortmund kann sich ein Wohnungskauf schnell rentieren, in Essen eher nicht. Gut sieht es auch im Landkreis Heinsberg an der holländischen Grenze aus. Die Universitätsstadt Münster ist ebenfalls nicht zu verachten.
Die Finanztest-Experten liefern zwei plausible Rechenbeispiele, mit denen sich die Miet- und Kaufkosten für eine Wohnung jeweils detailliert bestimmen und vergleichen lassen. Heraus kommt eine Daumengröße, die eine erste Orientierung für die Sinnhaftigkeit des möglichen Immobilienerwerbs gibt.
Sie lautet: 20. Teilt man den Kaufpreis einer Wohnung durch die Jahresnettokaltmiete dieser oder einer ähnlichen Immobilie, und ist das Ergebnis kleiner als 20, kann der Erwerb sich lohnen. Ist das Ergebnis größer als 20, deutet das auf ein eher schlechtes Geschäft hin. Die Nettokaltmiete ist dabei die Miete ohne Heizung, Müllgebühren und andere Betriebskosten. Für Dortmund hat Finanztest auf diese Art ein Verhältnis von 19,2 bis 23,6 ermittelt – abhängig von Ausstattung und Stadtlage der Gebäude. In manchen Stadtteilen fährt man dort gegenwärtig mit Kauf also besser als mit Miete.
In Essen dagegen beträgt das Verhältnis dagegen zwischen 25,8 und 30,3. Dies deutet daraufhin, dass dort die Quadratmeterpreise beim Erwerb im Durchschnitt erheblich höher liegen als in Dortmund. Die finanzielle Belastung durch den Kauf übersteigt häufig die Mietkosten.
Allerdings handelt es sich dabei nur um Orientierungsgrößen. Die ökonomische Plausibilität eines Immobilienkaufes hängt stark vom Einzelfall ab. So spielt die Menge des vorhandenen Eigenkapitals eine große Rolle. Wer eigenes oder ererbtes Vermögen investieren kann und beispielsweise die Hälfte des Kaufpreises auf diese Art finanziert, hat nicht selten eine geringere Belastung als beim Mieten. Wichtig sind aber auch die Prognosen für die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Gelingt es, günstig in einer Boomgegend zu kaufen, mag ein späterer, höherer Veräußerungserlös die gesamte Rechnung deutlich ins Positive wenden.
Ein Punkt, der derzeit eindeutig für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses spricht, ist das niedrige Zinsniveau. Selbst für Immobilienkredite mit 15-jähriger Laufzeit zahlt man häufig weniger als drei Prozent Zinsen.
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Wohnungen berechnen
Was lohnt sich mehr – Miete oder Kauf? Ein ganz einfaches Beispiel: Der Kaufpreis einer Wohnung soll 150.000 Euro betragen, die Jahresnettokaltmiete 8.400 Euro (700 pro Monat). Das Ergebnis der Division ist 17,9. Das spricht für Kauf – die finanzielle Belastung kann dabei geringer ausfallen, als beim Mieten.
Derartige Vergleiche für 30 deutsche Städte und 20 Landkreise finden sich hier: www.test.de/Immobilienpreise-Wo-kaufen-mehr-bringt-als-mieten-4570193-0/
Anfang Oktober will die Zeitschrift Finanztest nachlegen und die Zahlen für weitere 50 Kommunen veröffentlichen.