Riskante Geschäfte
Die meisten geschlossenen Immobilienfonds sind für Anleger viel zu riskant/ Kleinanleger sollten die Finger davon lassen
13. Nov. 2012 –
Viele Anleger flüchten sich angesichts der Eurokrise in Sachwerte. Sie stecken ihr Geld nicht nur in Wohnungen, sondern beteiligen sich auch an großen Bauvorhaben in Form von geschlossenen Immobilienfonds. Die meisten dieser Fonds sind für Anleger jedoch viel zu riskant. Von 58 aktuell angebotenen geschlossenen Immobilienfonds fallen 40 in einer Untersuchung der Stiftung Warentest durch. Kein Fonds schaffte es über die Note „Befriedigend“ hinaus. Die Verbraucherschützer raten zur Vorsicht.
Das Prinzip eines geschlossenen Immobilienfonds ist einfach: Bereits mit Beträgen ab 10.000 Euro können sich Anleger in große Immobilienprojekte wie Hotels, Seniorenresidenzen oder Büro- und Wohnhäuser einkaufen. Dafür sammeln die Fondsanbieter Gelder von Anlegern ein. Haben sie die vorgesehene Summe beisammen, schließen sie den Fonds und nehmen keine weiteren Anleger auf.
„Die Idee, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen, ist auf den ersten Blick attraktiv“, urteilt Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur der Zeitschrift Finanztest. Für Anleger seien die Beteiligungen bequem. Laufe der Fonds gut, weil die Mieteinnahmen fließen und die Immobilie am Ende der Laufzeit zu einem lukrativen Preis verkauft wird, könnten sich Anleger freuen. „Doch jeder geschlossene Fonds kann schief gehen“, mahnt Tenhagen. Im schlimmsten Fall gehe das angelegte Geld komplett verloren. Nur wer einen Totalverlust hinnehmen könne, sollte deshalb mit solch einem Finanzprodukt spekulieren.
36 der 58 untersuchten Fonds im Test fielen schon in der Vorprüfung durch. Nach Ansicht der Warentester bergen sie für Kunden ein zu hohes Risiko, weshalb sie nicht mehr näher untersucht wurden. So sortierten die Verbraucherschützer etwa Produkte aus, die sich an Kleinanleger richten, die ihre Anlagesumme in monatlichen Raten einzahlen sollen. Zum K.o-Kriterium wurde auch, wenn Kunden vor Vertragsbeginn mehr als 20 Prozent der Anlagesumme als Einmalkosten etwa für Provisionen an Banken und Vermittler zahlen sollen. Für eine weitere Untersuchung kamen ebenso Fonds nicht in Betracht, die mehr als 50 Prozent des benötigten Kapitals über Kredite finanzieren.
22 Fonds nahmen die Tester näher unter die Lupe und prüften unter anderem deren Vertragsbedingungen, Ertrag oder Risiko. Das Ergebnis: Acht Fonds erreichten ein „befriedigend“, zehn ein „ausreichend“ und vier weitere ein „mangelhaft“. „Das Ergebnis ist eine deutliche Warnung für Anleger und für die Branche kein Ruhmensblatt“, so Tenhagen.
Etwa 430.000 Anleger investieren derzeit hierzulande in Fonds für geschlossene Immobilienprojekte in Deutschland. Mehr als 733 Millionen Euro sammelten die Anbieter im ersten Halbjahr 2012 ein. Nach Angaben des Verbands Geschlossener Immobilienfonds (VGF) sind das gut 50 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Der VGF kritisiert indes das Vorgehen der Stiftung Warentest bei der Untersuchung. Nach einer Studie des Verbands brachten bis 2010 etwa 85 Prozent der geschlossenen Immobilienfonds mit deutschen Objekten den Anlegern einen Vermögenszuwachs. 15 Prozent hätten Verluste gemacht. „Es hat sich auch gezeigt, dass Fonds mit mehr als 50 Prozent Fremdkapital erfolgreicher waren als die anderen“, sagt VGF-Chef Eric Romba. „Warum die Stiftung Warentest einen Anteil von über 50-Prozent Fremdkapital als K.o.-Kriterium einstuft, ist nicht nachvollziehbar“, so Romba.